Τι εννοούμε όταν μιλάμε για έξοδα ενός καταλύματος; Σίγουρα μπορεί ο καθένας να υπολογίσει τι του κοστίζουν τα πάγια έξοδα για το κατάλυμά του, αλλά υπάρχουν και πράγματα που ενώ θα έπρεπε, δεν μπαίνουν στον προϋπολογισμό μας. Για να μας βοηθήσουν να πάρουμε μία καλύτερη και πιο ολιστική εικόνα του τι σημαίνει ότι «ένα κατάλυμα κοστίζει τόσο για να συντηρηθεί ή να λειτουργήσει» ζητήσαμε από τρεις επαγγελματίες διαχειριστές ακινήτων βραχυχρόνιας μίσθωσης και έναν λογιστή, να μας μιλήσουν για αυτά που υπολογίζουμε, αλλά και για αυτά που δεν υπολογίζουμε.

Πάγια έξοδα
Λογαριασμοί ρεύματος, ύδρευσης, τηλεφώνου και ίντερνετ
«Υπάρχουν κάποια βασικά έξοδα που ένα ακίνητο τα έχει είτε με μηδέν είτε με φουλ πληρότητα», μας λέει ο κ. Στέλιος Χρηστάκης της εταιρείας Tourmie, στην Κρήτη. Σε αυτά περιλαμβάνονται το νερό, το τηλέφωνο, το ίντερνετ και το ρεύμα.

Συγκεκριμένα για το ρεύμα, ο κ. Νίκος Μακρής, λογιστής από τη Ρόδο αναφέρει χαρακτηριστικά: «Πρέπει να αποδεχτείς ότι στο κατάλυμά σου το air-condition μπορεί να δουλεύει 24/7, είτε είναι εκεί οι επισκέπτες, είτε λείπουν. Και το ρεύμα αυτό το επωμίζεσαι εσύ. Η ενεργειακή κρίση που περνάμε έχει προκαλέσει τριπλασιασμό των τιμών, άρα είναι κάτι που θέλει πολύ προσοχή. Μπορεί να ‘βγαίνει’ η ενοικίαση και να ‘μπαίνεις μέσα’, αν η χρέωση είναι σε αυτά τα ποσά».

Καθαρισμός ακινήτου – Ιματισμός
Στο θέμα του καθαρισμού υπάρχουν διάφοροι παράγοντες που πρέπει να ληφθούν υπ’ όψη ώστε να υπολογιστεί σωστά το κόστος του. Αρχικά, όπως αναφέρει ο κ. Χρήστος Κουκουλής, της Santohouses από τη Σαντορίνη «Ένας σωστός καθαρισμός έχει ιδιαίτερο κόστος. Δεν είναι κάτι που μπορούμε απλά να το κάνουμε μόνοι μας. Υπάρχουν υγειονομικοί κανόνες που πρέπει να τηρηθούν και όσον αφορά τον καθαρισμό του ακινήτου, αλλά και όσον αφορά τον ιματισμό. Μην ξεχνάμε ότι η βραχυχρόνια μίσθωση προσφέρει μόνο σεντόνια και καθαρισμό. Δεν προσφέρει γεύματα ή κάτι άλλο. Άρα, αυτά που προσφέρει πρέπει να γίνουν σωστά».

Από την άλλη πλευρά, ο κ. Μακρής, μας υπενθυμίζει έναν ακόμη πολύ σημαντικό παράγοντα: τη σποραδικότητα. «Αν για παράδειγμα προτιμήσεις να απευθυνθείς σε μία καθαρίστρια, επειδή η εργασία δεν είναι συνεχόμενη, μπορεί να σου κοστίσει ακριβά και ίσως να είναι και δύσκολο να βρεις κάποια που να μπορεί να έρχεται κάθε φορά που τη χρειάζεσαι. Λόγω, λοιπόν, αυτής της μη συνέπειας, το κόστος καθαρισμού μπορεί να ανέβει αρκετά. Στα ξενοδοχεία υπάρχουν 40 κλίνες, άρα μπορούν να απασχολούν υπαλλήλους με μισθό. Στην περίπτωση όμως της βραχυχρόνιας μίσθωσης, και των freelancers, το κόστος για τον καθαρισμό ενός δωματίου μπορεί να φτάσει και 25 ευρώ τη φορά.

Μην ξεχνάμε ότι η βραχυχρόνια μίσθωση προσφέρει μόνο σεντόνια και καθαρισμό. Δεν προσφέρει γεύματα ή κάτι άλλο. Άρα, αυτά που προσφέρει πρέπει να γίνουν σωστά

Τέλος, ένας ακόμη παράγοντας ώστε να υπολογιστεί σωστά το κόστος ενός καθαρισμού, ανάλογα με τα συνολικά κόστη ενός ακινήτου, είναι αν τελικά το ποσό καθαρισμού το πληρώνει σαν έξτρα ο επισκέπτης. Η αλήθεια είναι ότι αυτό δεν προτιμάται ιδιαίτερα, αλλά εφ’ όσον υπάρχει σαν επιλογή από τις πλατφόρμες, καλό είναι να ληφθεί κι αυτό υπόψιν.

Στην κατηγορία του καθαρισμού, μπορεί να προστεθεί και το έξοδο της απολύμανσης/απεντόμωσης, το οποίο πληρώνεται 2 φορές το εξάμηνο, αλλά αποτελεί βασική προϋπόθεση για έναν επισκέπτη.

Συνοψίζοντας, το κόστος ενός καθαρισμού είναι αποτέλεσμα πολλών παραγόντων. Η σποραδικότητα, η ποιότητα, αλλά και το κόστος των απορρυπαντικών και του χρόνου που χρειάζεται να διαθέσει ο ιδιοκτήτης/διαχειριστής, είναι κάποια από τα πράγματα που παίζουν ρόλο. Στην περίπτωση ενός συνεργείου καθαρισμού, η ποιότητα των υπηρεσιών αλλάζει, ενώ με μία σταθερή συνεργασία μπορεί να μην έχει το πρόβλημα της σποραδικότητας.

Επιπλέον παροχές
Σε αυτή την κατηγορία βρίσκονται τα πάγια έξοδα κάποιων amenities ενός καταλύματος. Ο κ. Όμηρος Γιοβάνης, από την εταιρία THE HOMIS αναφέρει ενδεικτικά: «Πέρα από τα πάγια (ρεύμα, ύδρευση, κοινόχρηστα και wifi), υπάρχουν και κάποιες άλλες παροχές που μπορεί να έχει ένα σπίτι. Συνδρομές Amazon Prime και Netflix και άλλα, τα οποία σε κάποια ακίνητα μπορεί να υπάρχουν ή όχι. Το Netflix είναι πλέον αρκετά βασικό, περίπου ένα 80-90% των επαγγελματικών host το παρέχουν».

Μία ακόμη υποκατηγορία των επιπλέον παροχών, είναι το “welcome gift”. Το δώρο δηλαδή, που περιμένει τον επισκέπτη όταν επισκεφθεί ένα κατάλυμα πρώτη φορά. Μπορεί να είναι ένα καλάθι με τοπικά προϊόντα. Ο κ. Μακρής, τονίζει πως «Είναι κάποια έξοδα που δεν είναι αναγκαία. Όταν όμως τα κάνεις, αλλάζει τελείως η εμπειρία του επισκέπτη».

Έξοδα ανάλογα με την κατηγορία του ακινήτου
Εδώ υπάρχουν τα έξοδα που διαμορφώνονται ανάλογα με τις ιδιαιτερότητες του κάθε καταλύματος. Ο κ. Χρηστάκης εξηγεί: «Για παράδειγμα, μία βίλα έχει έξοδα συντήρησης κήπου, έξοδα συντήρησης πισίνας. Υπάρχουν τα έξοδα του διαχειριστή, αν το ακίνητο το διαχειρίζεται κάποια άλλη εταιρεία. Ακόμη, υπάρχουν τα έξοδα για το marketing και τα social media του καταλύματος. Αν θέλουμε να φτιάξουμε μία ιστοσελίδα για το ακίνητο μας, και να τη συνδυάσουμε με προώθηση στα social media, ώστε να γίνει μία πιο στοχευμένη διαφήμιση».

Ασφάλιση καταλύματος βραχυχρόνιας μίσθωσης
Σε όποια κατηγορία και αν ανήκει ένα κατάλυμα, η ασφάλισή του αποτελεί προαπαιτούμενο. Ανάλογα με τα έσοδα που έχει ένα ακίνητο, μπορεί το κόστος της να είναι μικρό ή αμελητέο, η εξοικονόμηση όμως που προσφέρει είναι μεγάλη. Ο κ. Χρηστάκης μας λέει «Οι πλατφόρμες προσφέρουν κάποια ασφαλιστικά προγράμματα, αλλά για να είμαστε 100% κατοχυρωμένοι, ένα συμβόλαιο είναι απαραίτητο».

Ζημιές – Φθορές
Το κόστος ζημιάς ή φθοράς ενός καταλύματος θα μπορούσε να χαρακτηριστεί πάγιο, μιας και πολύ συχνά μπορεί να προκύψει ανάγκη αποκατάστασης μιας βλάβης ή αντικατάστασης ενός αντικειμένου που έσπασε. Πρόκειται για ένα μεταβαλλόμενο κόστος, όμως λόγω της συχνότητάς του, θα πρέπει να συνυπολογιστεί στα ετήσια έξοδα.

Ο κ. Γιοβάνης αναφέρει: «Ένα έξοδο που δεν υπολογίζει κανείς είναι οι ζημιές που γίνονται όχι μόνο από πελάτες, αλλά και από το προσωπικό. Για παράδειγμα, κατά την καθαριότητα μπορεί κάτι να πέσει και να σπάσει. Αυτά τα έξοδα δεν μπορεί κανείς να τα υπολογίσει ακριβώς, γι’ αυτό είναι καλό να κρατάμε ένα απόθεμα 2-3% για όταν προκύψουν».

Ποσοστιαία, το 50-60% φεύγει σε ανελαστικές δαπάνες και φορολόγηση

Φορολογία
Πρόκειται ίσως για την μεγαλύτερη «πληγή» στα οικονομικά ενός καταλύματος. Ο κ. Κουκουλής αναφέρει: «Κανείς δεν υπολογίζει την εφορία που του έρχεται. Μπορεί κάποιος να πιστεύει πως θα βάλει ένα ακίνητο μόνος του στην Airbnb και θα βγάλει κάποια χρήματα, αλλά δεν υπολογίζει τι φορολογία θα έχει στο τέλος. Όλες οι πλατφόρμες είναι συνδεδεμένες με την ΑΑΔΕ και παίρνουν όλα τα στοιχεία και από επαγγελματίες και από ιδιώτες, με χρέωση ανάλογη της κλίμακας στην οποία βρίσκεται ο καθένας».

Ο κ. Μακρής, γίνεται ακόμη πιο συγκεκριμένος: «Η φορολόγηση είναι ένα μεγάλο ποσοστό. Κατ’ αρχάς χωρίζεται σε δύο βασικές κατηγορίες. Αν πρόκειται για φυσικό πρόσωπο ένας ιδιώτης που νοικιάζει βραχυχρόνια ένα δωμάτιο φορολογείται με αυτοτελή φορολόγηση 15% τα πρώτα 10.000€.

Έστω ότι έχει κάποιος ένα κατάλυμα που του αποφέρει τζίρο 10.000€ το χρόνο. Από τις 10 χιλιάδες αφαιρείται το 15% για τη φορολόγηση. Και μετά, έξοδα πλατφόρμας, πάγιοι λογαριασμοί, καθαριότητα. Υπάρχει πιθανότητα σε τζίρο 10 χιλιάδων να μένει κέρδος 3 με 4 χιλιάδες. Ποσοστιαία θεωρώ ότι το 50-60% φεύγει σε ανελαστικές δαπάνες και φορολόγηση. Και μένει ένα ποσοστό της τάξης του 40% του τζίρου. Αυτό ισχύει για φυσικά πρόσωπα. Για τις επιχειρήσεις τα πράγματα είναι διαφορετικά. Εκεί μιλάμε για έσοδα μείον έξοδα. Για παράδειγμα, στα 10.000 τζίρο, αν έχεις 5.000 ευρώ έξοδα, φορολογείσαι για τα 5.000, ως επιχείρηση, με 9% φορολόγηση.

Το κυριότερο έξοδο είναι ο χρόνος που δαπανά ο κάθε συνεργάτης για τη διαχείριση όλων των κρατήσεων και των επισκεπτών τους

Χρόνος
Ο χρόνος είναι ένα έξοδο που πολλές φορές δεν υπολογίζουμε ή το κοστολογούμε λιγότερο από όσο θα έπρεπε. Ο κ. Χρηστάκης σημειώνει: «Το κυριότερο έξοδο είναι ο χρόνος που δαπανά ο κάθε συνεργάτης για τη διαχείριση όλων των κρατήσεων και των επισκεπτών τους».

Πλέον υπάρχουν στην διάθεσή μας εργαλεία τα οποία προσφέρουν μεγάλη εξοικονόμηση χρόνου. Γι’ αυτό και είναι απαραίτητο να είναι κανείς ενημερωμένος για τους τρόπους με τους οποίους η τεχνολογία μπορεί να τον βοηθήσει.

Ανακαίνιση / Κατασκευαστικά έξοδα
Η επένδυση που κάνουμε σε έξοδα κατασκευής ή ανακαίνισης, θα μπορούσε να ληφθεί υπόψη σαν μέρος του ετήσιου προγραμματισμού. Σύμφωνα με τον κ. Μακρή «Ένα κατάλυμα δεν μπορεί να μείνει ίδιο για περισσότερο από τρία χρόνια». Μπορούμε λοιπόν να κάνουμε, αν όχι κάποιον προγραμματισμό, τότε σίγουρα αποταμίευση ενός ποσού κάθε χρόνο, ειδικά για αυτό το σκοπό. Έτσι, κάθε κάποια χρόνια που ένα σπίτι θα χρειαστεί αλλαγές ή βελτιώσεις, θα υπάρχει στην άκρη ήδη ένα ποσό, το οποίο θα καλύψει ορισμένες από τις ανάγκες.